«Мы за это не голосовали!»
19.11.2015О том, почему плата за содержание жилья выросла, хотя собственники такого решения не принимали
В нашу редакцию постоянно поступают вопросы по поводу правомерности повышения платы за содержание жилья. Люди недоумевают: мы за это не голосовали, общим собранием новые цифры не утверждены, но они всё равно фигурируют в платёжках. Почему?
Больной вопрос
Действительно, вопрос крайне болезненный. Собственники жилья считают новые начисления необоснованно завышенными. Руководители же ЖЭУ и ТСЖ утверждают, что «квартплата» формируется на основе сметы расходов с учётом плана ремонтов и более низкий размер платежей ухудшит качество обслуживания домов.
У каждой из сторон – своя правда. «Сегодня всё очень дорого, и работы, и материалы», – говорят «домоуправы». «На ремонт подъезда председатель ТСЖ запланировала потратить 160 тысяч, – возмущается оскольчанка. – Ни плана работ нет, ни расценок возможных подрядчиков!» «А вы знаете, сколько окон и дверей в подъездах приходится восстанавливать после каждых выходных? – не уступают директора ЖЭУ. – Сколько изувеченых плат в лифтах остаётся после “народных гуляний”? Мы вынуждены закладывать в сметы расходы на “антивандальные” работы».
В общем, договориться у сторон не получается. Собственники недовольны, но не видят возможности повлиять на суммы в платёжках, поэтому не ходят на собрания и не участвуют в голосованиях. В результате размер платежей остаётся не утверждённым, как и план ремонтных работ. И многие оскольчане считают, что раз изменение «квартплаты» не утверждено общим собранием, то она должна оставаться прежней.
Договором предусмотрено
Как пояснили в Управлении жизнеобеспечением, если дом обслуживает Управляющая компания, срок действия размера платы за содержание жилья (обычно год) и его изменения, если нет решения общего собрания, прописан в договоре управления многоквартирным домом.
– Варианты встречаются разные, – рассказали нам. – Но чаще всего оговорено право Управляющей компании начислять плату, исходя из предложенной ею сметы расходов и плана работ по обслуживанию и текущему ремонту домов. План должен соответствовать «Правилами содержания общего имущества…», и сильно урезать его
нельзя. Собственникам нужно понимать, что размер платежей должен быть достаточным, чтобы обеспечить все работы, необходимые для надлежащего содержания общего имущества дома. И Жилищный кодекс сегодня именно на собственников помещений, а не на Управляющую компанию возлагает ответственность за содержание в порядке общих помещений в доме.
Такое разъяснение вызвало новые вопросы:
– Получается, ЖЭУ может предложить любую плату, составив план работ и смету на своё усмотрение? Мы настолько бесправны? А если ЖЭУ решит расписать стены “под хохлому”? Есть ли какой то предел “предложениям”?
– В договорах, – пояснили нам, – верхний предел прописан. Обычно это размер платы, установленный Советом депутатов для нанимателей помещений. И о какой бесправности речь, если есть договор, где прописаны в том числе и права собственников?
– Но зачастую собственники подписывают договор, не читая…
– А кто мешает им ознакомиться с документом, обсудить его, внести изменения?
Задача не из лёгких
В идеале собственники и управляющая организация должны согласовать условия и цену договора управления (это и есть размер платы за содержание жилого помещения). Но как это сделать? Те, кто бывал на общих собраниях, понимают: что-то обсудить и принять разумное решение здесь затруднительно. Даже если (вдруг!) будет кворум, даже если ЖЭУ (внезапно!) решит собрать собственников не десятка домов, а одного. Ведь и юридически подкованному человеку нужно внимательно вчитаться в текст документа, чтобы разобраться, чем могут обернуться те или иные положения. А большинство не сразу и поймёт, где что искать. А уж утрясти разногласия и согласовать договор, устраивающий и УК, и собственников – задача не лёгкая и не быстрая.
То же самое и с размером платы. Как можно с ходу разобраться, какие из работ, включённых в план, необходимы, какие можно отложить, а какие – и вовсе излишни? Насколько верно составлены дефектные ведомости? Как понять, не завышает ли ЖЭУ суммы расходов?
Заочное голосование проблему не снимает – как добиться, чтобы учли ваши предложения? Как договариваться, искать компромиссы?
Совет может
– Жилищный кодекс предусматривает решение проблемы, – пояснила директор МУП «РАЦ» Александра Гераймович. – Это создание совета дома. В его задачи входит организация взаимодействия собственников с Управляющей компанией. Довести рекомендации ЖЭУ до жильцов, оценить совместно с соседями необходимость запланированных работ, обоснованность расценок, разработать встречные предложения, донести их до Управляющей компании и, в конце концов, вынести на общее собрание компромиссные варианты. Тогда на голосовании людям будет из чего выбирать, и что решать.
Правда, Александра Гераймович уверена: совет будет работать эффективно, если в его состав войдут люди, имеющие инженерно-строительное, экономическое и юридическое образование.
– А если у человека активная жизненная позиция, но образование другое?
– Нужно понимать, что он не всегда сможет грамотно разобраться в ряде вопросов, – отвечает Александра Ивановна. – Но, в принципе, в городе есть специалисты, которых можно привлечь для консультаций, для контроля за составлением смет и т.д. Правда, их услуги платные.
На начало года в городе действовало не более 10 советов домов, на сегодняшний день их более 80-ти. Между тем в Старом Осколе более 900 многоквартирных домов, далеко не все из которых объединены в ТСЖ или управляются жилищными кооперативами. А Жилищный кодекс говорит, что при отсутствии ТСЖ или кооператива собственники обязаны создать совет дома. Кстати, специалисты и Управления жизнеобеспечением, и РАЦ утверждают: там, где советы действуют активно и грамотно, проблем становится меньше, и разногласия между собственниками и УК решаются.
А ТСЖ – наособицу
А как быть, если в доме организовано ТСЖ?
– Здесь возможны варианты в зависимости от того, обслуживает товарищество дом своими силами, имея необходимый штат, или у него заключен договор с Управляющей компанией, – пояснили в Управлении жизнеобеспечением. – При наличии договора с УК, все условия управления в нём прописаны. В отличие от дома без ТСЖ, интересы собственников на переговорах с УК представляет не совет дома, а правление товарищества. И именно на членах правления лежит обязанность проработать с жильцами все вопросы, возражения и предложения.
Несколько иная ситуация с крупными многодомовыми ТСЖ (большинство из них должно быть реорганизовано к июлю 2016 года – прим. ред.), которые сами производят ремонт и обслуживание домов.
– Главным документом ТСЖ является Устав, где и должен быть прописан порядок определения размера платы за содержание жилья, – говорят в Управлении жизнеобеспечением. – Высший орган управления – общее собрание членов ТСЖ. В его компетенцию входит утверждение и плана работ, и смет доходов и расходов, и на их основании – размер платежей. Если же общее собрание не состоялось (не было кворума) или не утвердило смету, членам ТСЖ придётся провести ещё одно собрание, и так до тех пор, пока вопрос не будет решён. В Старом Осколе есть ТСЖ, где в этом году собрания по поводу определения размера платы собирались несколько раз.
– В целом ситуация с определением размеров платежей в ТСЖ более прозрачна, чем в ЖЭУ, – считает Александра Гераймович, – поскольку в правление входят представители от каждого дома, представляющие интересы жильцов. Не надо забывать и о Контрольно-ревизионных комиссиях ТСЖ, избираемых из числа собственников. Там, где комиссии работают грамотно, контроль за доходами и расходами очень жёсткий.
– Но не во всех ТСЖ люди довольны работой правления, многие не знают, ни кто представляет их дом, ни «ревизионщиков»…
– Послушайте, но это вы – собственники! – Александра Ивановна, как всегда, эмоциональна. – Вся информация, в том числе о членах правления ТСЖ и ревизионных комиссиях, есть в открытом доступе. Не нравятся эти – Жилищный кодекс даёт вам право выбирать тех, кому вы доверяете! Хватит уже надеяться на «дядю». Везде есть активные собственники, у многих есть знания в области экономики и ремонтных работ. Этих людей часто считают «неудобными», но их роль бесценна, именно они заставляют всех «шевелиться». Они обязательно должны входить в состав правления! Вы до сих пор считаете, что не вы, жители дома, а городские власти должны указывать вашему ТСЖ, что и как нужно сделать? Да, ЖК возлагает на собственников множество обязанностей. Но даёт и права. И пока вы не начнёте пользоваться этими правами, ситуация с мёртвой точки не сдвинется. Надо, наконец, научиться решать вопросы сообща и становиться собственниками на деле, а не на бумаге.
Марина ЧЕРНЯЕВА
На правах рекламы. ООО МУП «РАЦ»
ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ
Следует считать расторгнутым…
У экспертов по вопросам ЖКХ есть мнение: если расценки Управляющей компании не утверждены общим собранием собственников, договор управления домом следует считать расторгнутым. А собственники должны выбрать другую УК, условия и цены которой их устроят. И сделать это желательно оперативно: во время «междуцарствия», при отсутствии договоров на управление обслуживать дом никто не обязан. Если же новую УК жильцы не выберут в течение года, за них это должен будет сделать орган местного самоуправления, проведя открытый конкурс. На этом этапе мнение жильцов никакого значения иметь уже не будет. Жилищный кодекс обязывает собственников помещений заключить договор с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, на условиях, определённых организатором конкурса.
Не выбирали, но обязаны
Согласно ст. 162 ч.1, хотя договор управления многоквартирным домом заключается УК с каждым собственником помещения в таком доме, стороной заключаемого договора выступают собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Иными словами, если УК выбрана более чем 50% собственников вашего дома, договор считается заключенным, даже если вы лично за это не голосовали.
Без права голоса
В ТСЖ правом голоса обладают только члены товарищества. Не удивляйтесь, если вам не пришёл бюллетень для голосования, вспомните – вступали ли вы в ТСЖ? А вот обязанность вносить платежи, необходимые для поддержания в порядке общедомового имущества, лежит на всех жильцах. Впрочем, право требовать качественного обслуживания дома также имеют все жильцы.
Обсуждение закрыто.
