Откуда обязанность?
17.06.2024
А вот дальше события повернулись не так, как ожидали продавец и покупатель. Хотя основной договор подписывать намеревался продавец, риелтор предположила, что его можно запросто объегорить. Не имея для этого полномочий, она подписала и основной договор, подделав подпись продавца. Передала бы ему деньги после этого, конфликта бы не было (в ГК РФ имеется глава «Действия в чужом интересе без поручения»). Продавец, не дождавшись денег, обратился к правоохранителям. Те установили, что риелтор преступным образом обманула заказчика. В тексте статьи в газете: «Мошенницу осудили. Сначала ей назначили 4 года условно. После апелляции было вынесено иное решение – год ограничения свободы». Как видно из изменения меры наказания, Фемида проявила на этом примере свою гуманность. Иное предстояло испытать покупательнице. Она лишилась квартиры и возможности вернуть потраченные на её покупку деньги.
Старооскольский суд отказал продавцу малосемейки в иске к покупательнице с требованием признать сделку недействительной. Старооскольский суд с этим иском не согласился. Но дальнейшая судебная инстанция взглянула совершенно по-иному на то, как была оформлена купля-продажа. Она решила: покупательница при сделке не убедилась в том, что сделка с нею совершается надлежащим лицом и договор от имени продавца подписал собственник квартиры. По этому поводу в публикации поставлен обоснованный вопрос: «Интересно, каким образом покупатель может это сделать? Для того человек и обращается к специалисту, чтобы всё было оформлено надлежащим образом». Есть основание поддержать и подкрепить вопрос примером.
🖍Был такой случай
Статья 4 Федерального закона «О защите прав потребителей» вполне понятно оповещает: «Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этим целями». То есть риелтор, взявшись за оказание риелторской услуги по содействию в сделке купли-продажи жилья, несёт ответственность за качество исполненной услуги. А в статье 12 этого закона прямо и однозначно сказано: «При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причинённых недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги)». Покупавшая жилище потребитель специальных знаний не имела и не обязана их иметь. Как же её винить в том, что не убедилась в правильности процесса оформления договора? Это выглядит перебором, не основанном на законе. Что, впрочем, не исключение в текущей судебной практике. В подтверждение этого – рассказ о событиях, имевших место в столице.
…У московской пенсионерки в собственности была двухкомнатная квартира, а наследников не имелось. После её кончины выморочное жильё должно было отойти городу. Однако не отошло. Владелица умерла, а квартира пустовала как ничейная. Департамент, которому надлежало принять её в городскую собственность, с этим не спешил. Зато не медлила одна особа криминальных устремлений, прознавшая о том, что есть пустующее жильё. Каким-то образом раздобыла поддельное свидетельство о рождении, в котором говорилось, что она — родная дочь скончавшейся москвички, на самом деле одиноко жившей и бездетной. Поверив этому документу, нотариус поспособствовал, чтобы лжедочь приняла наследство. После оформления наследства самозванка продала как бы «свою» жилплощадь. Позже были перепродажи… Цепочка оборвалась, когда жильё купили супруги, ничего не знавшие о его спорном прошлом. Оно обнаружилось при раскрытии целого пакета преступлений – при изобличении молодчиков, переводивших на себя те квартиры, в которых умирали одинокие. Заодно раскрыли и махинацию с той квартирой, которую приобрели супруги.
С разоблачением этой махинации московский Департамент встрепенулся. Городская власть обратилась в суд – с тем, чтобы «наследница» была признана незаконно завладевшей жилым помещением, а также требуя незаконными признать и купли-продажи того жилья, что последовали за приобретением квартиры с подделкой о родстве. С фальшивой наследницей всё понятно. А вот супругам было непонятно, из-за чего им предложили выселяться, если речи не было о том, что они какие-то участники неблаговидных действий. Супруги подали в суд свой (встречный) иск. Просили, чтобы суд признал: они – добросовестные приобретатели. Пресненский суд Москвы отказал им в таком признании. Апелляция и кассация вновь принесли отказы. Там посчитали так: районный суд совершенно верно мотивировал принятое решение. Пресненский суд столицы как причину для отказа подчеркнул: покупатели могли провести проверку свидетельства о рождении через официальный сайт Единого государственного реестра ЗАГС.
Но «могли» и «обязаны» друг от друга значительно отличаются по правовому весу и значению. Посчитав, что на них наложена надуманная обязанность, приобретатели квартиры обратились в Верховный суд Российской Федерации. Там посчитали небезупречными выводы, которые были сделаны как мотивация при отказе в удовлетворении требований иска, поданного супругами. Верховный суд указал на то, что не исполнили должностную свою обязанность нотариус, не проверивший свидетельство о рождении, приправленное неправдой, и Департамент, не удосужившийся вовремя проверить, где квартиры оказались без владельцев. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и своим определением направил дело на новое рассмотрение – с учётом сделанных замечаний…
🖍Надо добиваться!
Обогатившись знанием о том, к чему следует присмотреться в аналогичных случаях, вернёмся в наши края. Где, в каком подзаконном акте или в самом законе написано, как следует вести себя покупателю при сделке? В Гражданском кодексе РФ читаем: «Сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, … подписанного лицами, совершающими сделку».
Если сделку оформляют без посредников, то стороны имеют возможность проследить, как подпись выводит тот, кто участвует в договоре. А если сделка оформляется риелтором, то документ в его распоряжении (в сейфе, в шкафу, в столе). Возможно ли исключить, что риелтор из личного интереса не предложит покупателю квартиры первым расписаться в договоре, объясняя, что продавец сейчас не может, подпишет позже? Очень нужное уточнение о введении в заблуждение. Даже и для суда, а не только для любопытных. В Гражданском кодексе заблуждение предусмотрено. Вот что там сказано: «Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причинённого ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб».
Так доказано или нет, что заблуждение (если было) образовалось по вине приобретавшей жилплощадь при полной её оплате? Как можно предположить, под таким углом не смотрели при апелляции и кассации. Хотя добросовестно заблуждаться можно было с полным основанием. Довериться риелтору позвали те самые полномочия, что были выданы риелтору продавцом! Те широкие полномочия, что давались относительно подписания предварительного договора. Да и то, что в Едином государственном реестре недвижимости был зафиксирован переход малосемейки в собственность покупателя, это не кот начхал. Это доказательство того, что никаких сомнений в купле-продаже не появилось, когда в реестр заносилась запись о собственнике жилья после того, как сделка завершилась. И если люди при должности не смогли установить того, что подпись продавца не настоящая, то почему выявлять подделку надо требовать с покупателя?
Суммируя подобные подробности, которые оказались как бы за скобками апелляции и кассации, проникаешься ощущением, что приобретавшая жильё не погрешила против закона и перспектива на возвращение купленной квартиры есть. Наоборот, она крепкая и реальная. Но надо упорно идти вперёд! Вспоминая иногда тот эпизод, когда москвичам, попавшим в похожую ситуацию, непросто было добиваться понимания всяческих оттенков обстоятельств. Когда вмешательство Верховного суда развернуло в правильном направлении разбирательство того, где по закону у гражданина право, а где уже не право, а обязанность.
Валерий ТЕЛЕГИН г. Губкин
Комментариев пока нет.
Оставьте комментарий. Комментарий будет опубликован после проверки модератором. Это займет некоторое время.
