Оказывается, такое возможно
03.07.2015
Управляющая организация «Степной» обеспечивает не только качественное обслуживание домов, но и начисления на ОДН не выше норматива
К июлю 2016 года многодомовые ТСЖ должны прекратить своё существование. Собственникам квартир в домах, которые обслуживают ТСЖ «Блок», «ЗЮН», «Восточный» и другие, придётся делать выбор. Либо реорганизовать товарищества в Управляющие компании, либо создавать однодомовые ТСН (сегодня регистрируются не Товарищества собственников жилья, а Товарищества собственников недвижимости, куда, помимо владельцев квартир, могут вступать и владельцы нежилых помещений дома – офисов, магазинов и т. п.- прим. ред.). ТСН должны будут заключить договор на обслуживание дома с какой-либо управляющей организацией или обслуживать дом самостоятельно. Схема «однодомовые ТСЖ (ТСН) <=> Управляющая организация» для нашего города пока что экзотика. О том, как она работает, рассказал директор ООО «Управляющая организация “Степной”» Александр Иванович Каратеев.
Все началось с капремонта
Осенью 2013 года наш город бурно протестовал против введения платы за капремонт, требуя, чтобы деньги хотя бы оставались в Старом Осколе. Именно тогда в микрорайоне Степной предприняли шаги, которые позволили и закон соблюсти, и себя, то есть собственников квартир, не обидеть. На тот момент существовала единственная предусмотренная законом возможность обойтись без регионального оператора: открыть спецсчет на однодомовое ТСЖ. По этому пути и пошли на Степном. После проведения общих собраний, очных и заочных голосований многодомовое товарищество расформировали. Вместо него появились 25 однодомовых ТСЖ и Управляющая организация «Степной».
Каких усилий эта «революция» стоила организаторам, можно только догадываться. Но основная задача была выполнена. Хотя взносы платить приходится – по закону. Но право распоряжаться ими – не у неизвестного «дяди», а у собственников помещений. На каждое ТСЖ, то есть на каждый дом, открыт спецсчёт в банке, владельцы квартир знают, где лежат их деньги, и в любой момент могут запросить информацию и о том, какая сумма на счёт поступила, и какие набежали проценты.
– Дома на Степном новые, самому старшему – 11 лет, по региональной программе их очередь на капремонт подойдет лет через 30, – говорит Александр Каратеев. – За это время часть накопленных средств съест инфляция. Так почему бы не использовать раньше назначенного областью срока то, что собрали? Разумеется, если возникнет необходимость в серьезных работах или будут соответствующие предложения собственников.
Перечень работ по капремонту установлен федеральным и областным законами. Но в тех же законах сказано, что он может быть расширен по желанию владельцев помещений. Причём, если тем, кто перечисляет деньги региональному оператору, придётся заручиться его согласием, то ТСЖ, открывшие отдельные спецсчета, решают вопрос самостоятельно. Инициатива может исходить и от Управляющей организации, и от ТСЖ, и от любого из владельцев квартир. А решение принимается на общем собрании собственников – очным или заочным голосованием.
…потому, что обслуживаем
Большинство оскольчан уверены: обслуживать новые, современные дома Степного – делать нечего. Из квитанции строчку «расходы на текущий ремонт» можно смело убирать, а про ремонт капитальный вообще забыть. Но специалисты Управляющей компании с этим не согласны. По их мнению, любой дом требует ухода, текущие ремонты помогают устранить мелкие проблемы, не дожидаясь, пока они разрастутся до масштабов вселенской катастрофы. Да, крыши не текут, межпанельные швы в порядке, но…
– Вы когда туфли покупаете, берёте для ухода за ними крем, щётку, губку… Иначе новая обувь через месяц вид потеряет. Также и с домами, – считают в УО «Степной». – Серьезных проблем с обслуживанием нет именно потому, что дома обслуживаются. Если ничего не делать, здания придут в такое состояние, что денег, заложенных в тариф, не хватит, чтобы привести их в порядок.
Работы, проводимые на Степном, стороннему наблюдателю может быть и незаметны. Каждый год здесь обследуют здания и тщательно шпатлюют микротрещины, устраняют мелкие дефекты парапета, красят металлоконструкции. Примерно раз в 3-4 года подкрашивают стены и крыши домов – чтобы микрорайон оставался ярким и красивым. Эта работа проводилась и во время существования многодомового ТСЖ, проводится она и сегодня, когда эстафету подхватила Управляющая организация.
При планировании текущих ремонтов Управляющая организация тесно взаимодействует с собственниками и однодомовыми ТСЖ, принимая их рекомендации как руководство к действию.
Как все это работает
Когда заходит речь об однодомовых ТСЖ, простите, теперь уже ТСН, у многих возникают опасения: можно ли при этом обеспечить качественное обслуживание домов? Оперативную работу аварийных служб? Своевременное выполнение заявок на те или иные работы? Не придётся ли часами сидеть в остановившемся лифте, сутками ждать сантехников? Ведь содержать штат рабочих и ИТР, подобно многодомовым собратьям, «малыши» не смогут, это чересчур накладно.
Как пояснили специалисты «Степного», в однодомовых ТСЖ никакого штата нет. Есть члены правления и председатель. Товарищества заключили договор с Управляющей организацией, у которой есть все ресурсы для обслуживания жилых домов. В штате УО 81 человек – это и рабочие, и техники, и инженеры, и бухгалтеры, и руководители. На выполнение работ, которые требуют специальной подготовки и наличия лицензии, компания заключила договоры со сторонними организациями, выполняющими ремонт и техобслуживание лифтов, домофонов, пожарной сигнализации, видеонаблюдения (там, где оно установлено в соответствии с пожеланиями жильцов).
В Управляющей организации работает круглосуточная аварийно-диспетчерская служба – лифтёры, электрики, сантехники готовы оперативно выручить из беды, а при необходимости и проконсультировать. Заявки на услуги, касающиеся общедомового имущества, выполняются бесплатно – эти работы предусмотрены договором на обслуживание домов. Бесплатно проводится опломбировка счётчиков, для этого в штате есть контролёры. А вот выполнение работ в зоне ответственности собственника жилья (то есть в квартире) – платное. Заменить трубу, установить новый кран на кухне, повесить люстру – на эти и другие услуги в Управляющей организации есть прейскурант. Жильцы могут выбирать: обратиться в «Степной» или нанять специалистов из сторонних организаций. И судя по тому, что многие предпочитают обслуживаться «дома», соотношение цена/качество их вполне устраивает.
Проводит Управляющая организация и претензионную работу (взыскание долгов с неплательщиков). Проблема неплатежей существует и в этом микрорайоне, где живут довольно обеспеченные граждане. Есть собственники квартир, которые платить забывают или предпочитают делать это раз в несколько месяцев. Но встречаются и злостные неплательщики, хотя их единицы.
– Мы стараемся принимать меры своевременно, – рассказывает Александр Каратеев.
– Сначала просто направляем претензию. Если человек не реагирует, вручаем уведомление об ограничении коммунальных ресурсов за 20 дней, затем за 3 дня. А потом ограничиваем, скажем, электроэнергию. Как правило, после этого с долгами рассчитываются быстро.
ОДН – в норме
– У нас заключены договоры и с поставщиками коммунальных услуг: «КМАпроектжилстрой» (холодная вода, вывоз ТБО), МУП «Водоканал» (водоотведение), «Строительный Центр» (тепло и горячая вода) и БСК (электроэнергия), – рассказал Александр Каратеев. – С поставщиками рассчитываемся мы, а уже от нас собственники получают Единый платёжный документ с начислениями и за ремонт и содержание жилья, и за коммунальные услуги (в том числе за электроэнергию!). Начисления на ОДН тоже производим мы. Всё в строгом соответствии с законом.
В квитанциях суммы на ОДН (и за воду, и за электричество) не превышают нормативных. Если реальные расходы оказываются выше – их покрывает Управляющая организация за счёт собственных средств. Да, Степной в этом плане выгодно отличается от старых микрорайонов: здесь все дома изначально сдавались в эксплуатацию с установленными приборами учёта. Но это не значит, что Компании остаётся сидеть сложа руки. Счётчики могут выйти из строя, не пройти поверку.
– Наши контролёры раз в 3-4 месяца обходят квартиры, снимают контрольные показания, проверяют наличие пломб, исправность счётчиков и по воде, и по электроэнергии, – рассказывает Александр Каратеев. – При необходимости вручаем предписания на замену приборов учёта. Случаев невыполнения предписаний у нас не было. А вот магниты иногда находили.
Что в итоге
В ходе разговора с директором «Степного» получилась нереально-идеальная картина взаимодействия однодомовых ТСЖ с Управляющей компанией. Получается, что для таких товариществ главное – правильно выбрать Управляющую организацию. Но, заметим, если сотрудничество не сложилось, то договор с УК можно расторгнуть и перейти «под крыло» к более надёжной организации. Для жителей Степного этот совет не актуален, а вот те, кто решит следом за ними пойти по пути создания однодомовых ТСЖ, могут им воспользоваться.*
Елена ГРИГОРЬЕВА
Обсуждение закрыто.
